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Capítulo 10: Dimensiones de la propuesta
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Capítulo 10: Dimensiones de la propuesta
1. INTRODUCCIÓN
El presente capítulo reúne los resultados de mediciones de la revisión del P.G.O.U. de Santander realizadas a escala uniforme 1/2000. Como cada clase de suelo tiene un sistema diferenciado de ordenación y calificación, las correspondientes mediciones se presentan separadamente, precedidas por las de clasificación del suelo y seguidas por una tabla resumen total.
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2. CLASIFICACIÓN DE SUELO
El siguiente cuadro muestra la superficie incluida en cada clase y categoría de suelo para el conjunto del término municipal.
El conjunto del suelo urbano, incluidas las áreas específicas y sistemas generales, asciende a 2.146 Has. La mayoría, casi cuatro de cada cinco metros, corresponde a situaciones urbanizadas, consolidadas o en avanzado estado de consolidación. Al suelo de nivel 3 corresponden 317 Has y otras 92 a áreas específicas en las que cabría entender que se dan condiciones análogas a las de nivel 3; conjuntamente representan el 19% del total de suelo urbano.
El suelo urbanizable programado y en ejecución, que engloba los compromisos ciertos de desarrollo a corto y medio plazo, totaliza 84 has. o el 2,4% del término.
El suelo no programado, que constituye la principal reserva de oportunidad a largo plazo, cubre 272 Has. o el 8% del término.
El suelo no urbanizable viene a ser algo más de la cuarta parte del término municipal. Su protección, incluido el dominio marítimo terrestre, se extiende al 12% del término; mientras que el no urbanizable común, incluidos núcleos rurales, representa otro 14%.
Entendidos en términos de capacidad de crecimiento, los resultados indican:
- Una previsión de crecimiento tradicional, mediante operaciones de pequeña, media escala, para la que se califican 317 Has. sin asignarlas plazos específicos: es el escenario de la actuación ordinaria en la que el Ayuntamiento habrá de desempeñar un papel impulsor.
- Una previsión de crecimiento organizado, básicamente residencial-dotacional, en acciones de promoción y urbanización de mayor escala apoyadas en la iniciativa privada, para la que se clasifican 92 Has. de suelo e incluyen plazos concretos.
- Una reserva o previsiones de ocupación a largo plazo, reversible y/o movilizable en función de futuros acontecimientos, para usos diversos, para la que se clasifican 273 Has.
Con todo ello el Plan organiza el territorio municipal como escenario de lo previsible y marco de acogida de posibles oportunidades. Facilita la ordenada integración de lo seguro y lo posible, tanto a pequeña como a gran escala.
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3. SUELO URBANO
Se examinan separadamente las superficies de calificación de suelo y las edificabilidades.
3.1. Calificaciones del suelo
El cuadro 2 muestra, en Has, las cuantías de suelo urbano de niveles 1 a 3. En áreas específicas, cuyo esquema de calificación es por definición diferente, los resultados serían los que muestra el cuadro 3.
Agregando los usos característicos residenciales y productivos de ambas categorías de suelo urbano, niveles y áreas específicas se tendría:
- Superficie total del suelo urbano: 1.569 has (sin sis.gen)
- Usos característicos residenciales: 758 has (parcela neta)
- Usos característicos productivos: 176 has
Conforme a estos cuadros y en términos de instrumento y usos
- El instrumento de ordenación dominante es el de suelo urbano de nivel 1, seguido muy de cerca de las áreas específicas, en concordancia con el modo de formación de Santander y las características del tejido urbano preexistente.
- Los usos característicos residenciales, en niveles 1 a 3 ocupan 567 has. de parcela calificada lo que representa el 55% del ámbito total reglado mediante ordenanzas; incluido su viario.
- Los usos productivos, en igual ámbito, totalizan 50 has. o el 5%.
- En el resto del suelo urbano de niveles 1 a 3, con 420 has, o el 40%, está destinado a viario (20%), equipamientos (10%) y espacios libres (9%).
En términos de ordenanzas:
- La ordenanza dominante es la de edificación abierta, mayoritaria en suelos de nivel 1 y en el conjunto reglado por ordenanza.
- La ordenanza unifamiliar ocupa un segundo lugar con aproximadamente la mitad de superficie; es más prevalente en suelos de nivel 3.
- La ordenanza de manzana alineada ocupa un tercer lugar y la mitad de área que la anterior; está concentrada casi totalmente en suelos de nivel 1.
- Las actividades productivas se regulan mayoritariamente, cuatro de cada cinco metros, mediante el mecanismo de áreas específicas.
- En suelo urbano de niveles 1 a 3 representan poco menos del 5% del total. En áreas específicas el porcentaje se eleva al 32%.
3.2. Edificabilidades en suelo urbano
El cuadro 4 resume las edificabilidades lucrativas a que darían lugar las calificaciones y condiciones de ordenación en suelo urbano.
Los resultados son expresivos:
- El grueso de la edificabilidad, el 97%, se regula mediante ordenanzas de aplicación directa o mediante condiciones precisas en las correspon-dientes áreas específicas.
- El 19% de la edificabilidad total corresponde a usos productivos
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4. SUELO URBANIZABLE
Se examina separadamente cada categoría: en ejecución; programado; no programado.
4.1. Suelo Urbanizable en ejecución
Está formado por un único sector, E2, para el que se respetan las determinaciones preexistentes. Por ello se opta por consignar su superficie como superficie total consignada al uso dominante residencial. Los datos (estimados) son:
4.2. Suelo urbanizable programado
Compuesto por tres sectores. El cuadro 6 expresa las superficies destinadas por el Plan a los distintos tipos de usos globales o calificaciones. La medición de lo directamente señalado por el Plan aparece sobre la fila del total. Las cifras que aparecen a continuación bajo la denominación "calificaciones estimadas" representan el complemento de espacios libres, equipamientos y viario que se estima habrán de ser calificados en desarrollo del planeamiento y/o para completar el viario señalado directamente por el Plan . Como tales, carecen de valor normativo: serán las que resulten de cada plan parcial que, de necesitarlas, habrá de mermar las superficies brutas de suelo de las demás ordenaciones tipo, o usos globales.
Los resultados muestran:
- El carácter dominante es el residencial.
- Las ordenaciones preferentes son las denominadas "urbana" e “intensiva” relegando las otras dos a situaciones de menor incidencia territorial.
- Por sus características y posición el sector 4 tiene señalada una gran extensión de espacio libre.
La asignación de edificabilidades a los sectores se ciñe a una regla algebraica exacta aplicada a la superficie total. En base a consideraciones de diverso tipo , el Plan fija la edificabilidad mediante un índice de m2/m2 no susceptible de variación aplicable a la superficie total. Los datos de edificabilidad estimada figuran en el siguiente cuadro, junto con los de número de viviendas-tipo establecido para cada sector.
4.3. Urbanizable no programado
El Plan define un total de once ámbitos cuyas mediciones en términos de usos globales y calificaciones se reflejan en el cuadro 8. La traducción de sus determinaciones a edificabilidades, se refleja en el mismo cuadro, que también señala número de viviendas-tipo por ámbito
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5. SISTEMAS GENERALES
Los datos que figuran en el siguiente cuadro muestran las cuantías de suelo definidas por el Plan como sistemas generales.
En términos de ordenación, destacan dos hechos.
- La singular importancia territorial, 232 Has, del espacio portuario que por si sólo representa el 33% del total correspondiente a sistemas generales.
- La cuantía señalada por el Plan para espacios libres: 118 Has., el 17% del total de sistemas generales.
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6. CAPACIDAD DE ACOGIDA
A efectos del presente epígrafe, se entiende por capacidad de acogida residencial tanto la edificabilidad de uso característico residencial cómo el número autorizado, o estimado, de viviendas en cada clase de suelo, o ámbito; y cómo capacidad de acogida productiva la edificabilidad y número potencial de empleos en suelos de uso característico productivo.
El procedimiento para estimar o fijar el número de viviendas varía según la clase y categoría de suelo. En suelo urbano se han utilizado ratios agregados de metros cuadrados de edificabilidad por vivienda o puesto de trabajo; ratios que varían según el modo de ordenación y categoría de suelo para reflejar, sintetizándolas, las condiciones medias de las viviendas y su coexistencia con usos no residenciales . En suelos urbanizables se han utilizado cifras señaladas por el planeamiento. Para el cálculo de capacidad de acogida de empleo se han tenido en cuenta los suelos de uso característico productivo más un porcentaje (el 10%) de los de uso característico residencial, para reflejar usos productivos compatibles. La capacidad de acogida, estimada o fijada por el Plan para las distintas clases de suelo es la reflejada en el cuadro 10, tanto para usos residenciales como productivos.
Interesa contrastar sus cifras con los parámetros de referencia presentados al final del capítulo 3 de este documento.
6.1. Capacidad de acogida: viviendas
En el momento inicial, el presente:
- La necesidad estimada de calificación residencial se situaba en 5.9 millones de m². El suelo urbano de nivel 1, más las áreas específicas no diferidas totalizan 8.4 millones de m². El resultado refleja holgura teórica entre lo preciso y lo disponible, pero ajustada en la realidad o no demasiado desajustada debido a que la capacidad estimada del suelo de nivel 1 (4,6 millones de m2) presupone un cierto grado de sustitución.
- La entrada en uso y/o ordenación de los suelos urbanos de nivel 2 y 3 más áreas específicas diferidas, aportaría 1.8 millones de m²; pero esta aportación no es instantánea, por lo que en el inicio del primer cuatrienio el impulso habría de estar principalmente en los suelos de nivel 2 y 3 y, probablemente más en estos últimos.
- El total de suelo urbano, medido en viviendas estimadas, y excluidas áreas específicas diferidas, se sitúa en algo más de 91.000. Esta cifra supera la estimada como necesaria en el momento inicial e iguala prácticamente la necesaria para el final del primer cuatrienio.
En el momento final, tras el segundo cuatrienio, y excluyendo el suelo no programado.
- La edificabilidad residencial disponible (ordenada) se situaría en 9.1 millones de m² frente a una cuantía estimada de 8.4: un margen de holgura que se considera razonable habida cuenta de la escasa probabilidad de colmatación de suelo urbano en tan breve plazo.
- En número de viviendas, el suelo ordenado tendría una capacidad de 103.200 viviendas, cifra igual a las 106.300 postuladas como referencia.
6.2. Capacidad de acogida: empleo
- La edificabilidad potencial en actividades productivas, excluyendo áreas especificas remitidas y suelos no programados, prácticamente iguala las necesidades: 1.7 millones de m² frente a 1.6.
- La edificabilidad total, incluyendo todo tipo de suelos, alcanza los 2,3 millones de m2.
- La holgura teórica que supone lo anterior queda compensada, a menos, por las cuantías de substitución que, para alcanzarla, serían necesarias en suelo urbano; y, a más, por la posibilidad de asentamiento de empleo en suelos de uso característico residencial.
Teniendo en cuenta todos los factores, se puede afirmar que las previsiones del Plan permiten acomodar sin distorsiones las necesidades y posibilidades de asentamiento de empleo en el término municipal.
6.3. Régimen de las viviendas
En principio el Plan no condiciona el desarrollo de sus determinaciones residenciales vinculándolas a algún régimen de protección o promoción pública. Sin embargo es plenamente sensible a esa realidad. Y la atiende mediante tres determinaciones genéricas que, a la vista de la experiencia habida en Santander, se estiman tan eficaces o más que la vinculación directa de suelos:
- Desligar en la práctica totalidad del suelo urbano la relación entre edificabilidad y número de viviendas; relación que se había mostrado como uno de los principales obstáculos, sino el principal.
- Extender análoga medida, con cautelas referidas a la idoneidad de espacios libres y dotaciones, a las actuaciones del Cierro del Alisal y de Valdenoja.
- Dimensionar la capacidad de sectores y ámbitos en base a ratios de edificabilidad total por vivienda inferiores a los aplicados por el Plan que se revisa los que se adoptan son plenamente coherentes con las tipologías de vivienda más adecuadas a fórmulas de promoción protegida o pública.
Además el Plan mantiene las condicionantes previamente establecidas en algún área específica y abre oportunidades singulares en el conjunto del suelo no programado.
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7. CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES
La presente sección verifica el cumplimiento, por el Plan, de los estándares obligados por Ley. A este respecto conviene hacer dos aclaraciones;
- La Ley no establece estándares detallados para suelo urbano: tan sólo el relativo a 5 m²/habitante de espacio libre de carácter general (artículo .72); estandard que también se aplica en suelo urbanizable.
- El cumplimiento de estandares detallados en suelo urbanizable tiene carácter automático: sin ello no pueden aprobarse los correspondientes planes parciales.
Teniendo en cuenta estos factores, la presente sección: detalla las mediciones de espacios libres y equipamientos aplicables a suelo urbano; y resalta el cumplimiento de lo obligatorio.
7.1. Espacios libres
El cuadro 11 refleja la provisión de espacios libres ubicados en suelo urbano o señalados como sistema general.
Conforme a estos resultados:
- Aún mermando la cuantía de parques equipados en un montante igual al máximo teóricamente ocupable por equipamientos, lo previsto en suelo urbano, más los sistemas generales, supone un total de 2.820.000 metros cuadrados de espacios libres.
- Los más de un millón ochocientos mil metros cuadrados de espacios libres urbanos se aplicarían a las noventa y cuatro mil viviendas que tendría este suelo como capacidad límite, dando una media de 19.8 m² por vivienda .
- Sin incluir otras previsiones, para el conjunto de la ciudad, los sistemas generales de espacios libres totalizarían cómodamente más de cinco m² cuadrados por persona , cifra superior a la mínima exigida.
- Las cifras anteriores se ven, a su vez, incrementadas con otras tres determinaciones del Plan: playas; la superficie costera exterior al deslinde marítimo terrestre; y, la voluntad de convertir, a medio-largo plazo los suelos protegidos de Peñacastillo en sistema general, no urbanizable, de espacios libres.
7.2. Equipamientos
El cuadro 12 presenta la previsión de equipamientos en suelo urbano y los señalados como sistema general.
Conforme a estos resultados:
- La dotación total urbana se situaría, en casi millón y medio de metros cuadrados, sin incluir sistemas generales.
- La dotación media urbana se situaría, en: 15.7 m²/vivienda, a las que habría que añadir 12.8 m² de equipamiento de sistema general, elevando el total a 28.5 m²/vivienda, cifra que compara favorablemente con lo establecido por el Reglamento de Planeamiento para suelos urbanizables.
- A las cifras del cuadro 12 cabría añadir otros ciento cincuenta y un mil metros cuadrados, correspondientes al ajuste expresado en el cuadro 11 respecto de la superficie de parques equipados, con lo que el total se leva a, prácticamente, 30 m²/vivienda.
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