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El presente capítulo describe, de forma simplificada, los instrumentos de clasificación, ordenación y gestión que configuran el plan. Esta descripción puede entenderse como memoria descriptiva tanto de la configuración formal de los planos como de estructura lógica de la normativa.
El contenido de este capítulo ni pretende ni puede sustituir o complementar literalmente al de las normas del Plan o demás documentos a que pueda hacer referencia. Cualquier contradicción o discrepancia de contenido o interpretación deberá resolverse a favor de lo comentado, no del comentario.
El Plan General, en su plano de régimen y gestión de suelo, incluye cada fragmento del suelo en una, y sólo una de las siguientes clases.
El suelo no urbanizable se subdivide de conformidad con la Ley de Cantabria en:
El suelo urbanizable se subdivide en función de su programación y/o grado de ejecución :
El suelo urbano se divide en dos grandes grupos de suelos según su modo de ordenación. Uno está regulado por ordenanzas de zona que pormenorizan directamente las condiciones urbanísticas de cada parcela o solar. El otro está organizado en áreas específicas, de contenido muy diverso y que, con alguna excepción, constituyen a su vez áreas de reparto independientes.
Los suelos urbanos regulados mediante ordenanzas se organizan, a su vez, en áreas de reparto para cuya determinación se han utilizado los siguientes criterios:
Por diversos motivos, a los que no son ajenos los criterios establecidos respecto a situaciones de hecho por el Real Decreto Legislativo s/1996 sobre Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo, se ha señalado un ámbito, al que a efectos descriptivos se ha denominado área de reparto cero, en que cada parcela tiene tratamiento individualizado a efectos de aprovechamiento (el que se deriva de la aplicación directa de las ordenanzas de zona), gestión y reparto.
El distinto grado de urbanización y consolidación de los suelos urbanos consecuencia de lo establecido respecto a su clasificación por la Ley del Suelo, ha llevado a: subdividir los suelos sujetos a ordenanza, de cara a su ejecución, en tres niveles; y, asignar cada área de reparto a uno de ellos.
El suelo urbano incluido en cualquiera de los tres niveles mencionados corresponde a aquel que, por su condiciones, se considera viable y eficaz regular mediante ordenanzas. Pero, habida cuenta de las características de formación de Santander, de su trayectoria previa de planeamiento y de otros factores, existen muchas situaciones que no se considera viable regular mediante ordenanzas. Estos terrenos, delimitados y analizados individualmente, se han acotado como áreas específicas.
Las áreas específicas, que responden a preexistencias y condiciones muy diversas, se subdividen en cinco categorías:
Con alguna excepción cada área específica constituye un área de reparto separada. Las excepciones son de dos tipos:
No constituyen en sí mismos una clase de suelo pese a que puedan quedar asimilados a alguna de ellas. Cada sistema general figura individualizadamente en el correspondiente Plano guía, que también indica la clase de suelo a que queda asimilado a efectos de gestión-valoración. Ciñéndose a lo establecido por la Ley del Suelo, y en ausencia de legislación autonómica que lo explicite, los sistemas generales asimilados a suelo urbano están excluidos de cualquier área de reparto.
El esquema anexo resume los modos de clasificación de suelo y adscripción y vinculación de sistemas generales
FIGURA 5.1. ESQUEMA DE CLASIFICACION Y GESTION
| CLASIFICACION | CATEGORIA | GESTION-VINCULACION |
|---|---|---|
| NO URBANIZABLE | PROTEGIDO COMUN NUCLEOS | |
| URBANIZABLE | NO PROGRAMADO PROGRAMADO EN EJECUCION | AMBITOS SECTORES; CUATRIENIOS SECTORES |
| URBANO | NIVEL 1 NIVEL 2 NIVEL 3 AREAS ESPECIFICAS | AREAS REPARTO AREAS REPARTO AREAS REPARTO AREAS REPARTO |
| SISTEMAS GENERALES | VIARIO ESPACIO LIBRE EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURAS | URBANO URBANIZABLE NO PROGRAMADO NO URBANIZABLE |
El Plan hace una cuidadosa definición y regulación de usos, definidos en función de la naturaleza o ámbito espacial en que se producen y del grado de precisión con que se acotan.
En el grado, o escala mas menuda, la mayor precisión de definición de un uso, correspondería a lo que se produce en una habitación o estancia: cocina, aseo, dormitorio, etc. Otro grado es el que puede darse en una unidad registral: vivienda, local, parcela o terreno. Un grado aún más difuso es el que puede darse en un edificio, en el que en la práctica pueden convivir usos diversos; comercio en plantas bajas, oficinas o viviendas en plantas piso, etc. La complejidad aumenta aún más si se trata de definir el uso de una zona mayor en la que pueden convivir edificios diversos; o de un ámbito aún mayor en el que pueden convivir zonas diversas.
El Plan necesita poder definir y concretar en todos estos niveles. Para ello adopta el siguiente esquema:
AREAS DE REPARTO EN SUELO URBANO: AREAS ESPECIFICA
MODELO TERRITORIAL: USOS CARACTERISTICOS
El Plan, en congruencia con la Ley del Suelo, entiende que un terreno está ordenado, a nivel de Plan General, en una de las dos siguientes circunstancias:
En el Plan, cualquier punto del término municipal queda incluido en una, y sólo una, de esas categorías que pueden denominarse ordenación directa y ordenación indirecta. Ambas tienen o pueden tener ciertos elementos comunes.
El principal elemento común de ordenación viene dado, en el plan, por el trazado, entendiendo como tal:
Estos dos elementos se complementan con alineaciones de viario, interiores a las manzanas, que en ocasiones se grafían explícitamente y, en otras, quedan implícitas en la base cartográfica en que figuran las situaciones existentes.
El Plan también establece determinadas condiciones generales, tanto de edificación como de uso, que deben cumplirse en todo y cualquier punto del término municipal, sin perjuicio de la mayor pormenorización que pueda producirse, además, por la ordenación directa o indirecta.
El Plan produce la ordenación directa en los siguientes casos:
Se produce cuando el Plan, por obligación legal o por razones de conveniencia y oportunidad, no ultima la ordenación sino que la condiciona, delegando su concreción última en figura de planeamiento que lo desarrolle. Esta situación se produce:
Por imperativo de la Ley del Suelo, la totalidad del suelo urbano se articula en áreas de reparto cuyo aprovechamiento tipo el Plan calcula individualmente.
Conforme a la ley, el 10% de los derechos conferidos por el aprovechamiento tipo corresponde al Ayuntamiento y el 90% restante a los titulares de los terrenos. Las únicas excepciones a esta regla correspondería a edificios o áreas de rehabilitación preferente; determinadas áreas específicas señaladas por el Plan, como compensación de exceso de cargas; y, los supuestos previstos por el Real Decreto Legislativo 7/1996.
Además de lo anterior, el Plan define directamente lo que puede construirse, o materializarse, en cada parcela o terreno. El aprovechamiento que a ello corresponde se denomina por la Ley aprovechamiento materializable.
Puede haber, es normal que haya, diferencias entre el aprovechamiento materializable en un solar y el aprovechamiento al que su titular tiene derecho como propio; y esa es la diferencia que recibe el Ayuntamiento como cesión.
Para realizar la cesión se pueden utilizar varias opciones, que, en síntesis, pueden resumirse en tres. Se puede entregar la cesión en:
Desde este marco de referencia, y teniendo en cuenta las características de la base cartográfica y correspondientes mediciones, el Plan adopta criterios y procedimientos tendentes a facilitar la ejecución del planeamiento y el cumplimiento de las obligaciones de cesión y equidistribución.
En el suelo urbano las áreas de reparto incluyen suelos de un mismo nivel o categoría, son relativamente pequeñas y, tienden a ser razonablemente homogéneas en ordenanzas o edificabilidades. Pese a ello la mayoría podrían resultar excesivamente grandes como para ser acometidas simultáneamente y solidariamente por todos los propietarios. Por eso:
El Plan calcula y establece el aprovechamiento tipo de cada área de reparto teniendo en cuenta el aprovechamiento propio del área delimitada expresamente y la superficie de suelo inicial en su interior .
Hecho eso, calcula el exceso de aprovechamiento de cada área y lo expresa, tanto en unidades de aprovechamiento como en cuantía de suelo equivalente.
