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El presente capítulo tiene por objeto constatar la viabilidad o verosimilitud económico-financiera de la propuesta de Revisión del Plan General. Ahora bien, este propósito que suena simple a priori requiere algunos comentarios previos.
Un Plan General establece previsiones a medio y largo plazo cubriendo con cierto detalle al menos dos cuatrienios. Y apoya sus previsiones en hipótesis sobre futuros desarrollos. De esta forma construye una cadena condicionada de relaciones causa-efecto. Muchas de las inversiones necesarias sólo serán precisas si se producen determinadas pautas de crecimiento o evolución, puesto que están a su servicio. Y, en contrapunto, sólo si se produce ese desarrollo se podrá contar con los recursos necesarios. Necesidad de inversión y capacidad de recursos corren parejas desde el momento en que por imperativo constitucional el sector público, y especialmente el Ayuntamiento, participa relevantemente en las plusvalías generadas por la actividad urbanística.
Fuera de esta perspectiva el estudio de viabilidad económico-financiera carecería de sentido. Ningún Ayuntamiento podría (ni debería) llevar a cabo con los recursos de hoy las inversiones de la ciudad de mañana. Salvo en un margen razonable de anticipación, carecería de sentido, hasta llegar al despropósito, llevar a cabo inversiones para las que no hubiera demanda efectiva.
Al margen de los aspectos logísticos que se acaban de comentar, hay otro que conviene destacar. El grueso de la legislación presupuestaria española, nacional, autonómica y local, obliga a la aprobación anual de los presupuestos y limita y condiciona estrictamente la posibilidad y capacidad de asumir compromisos ciertos de inversión plurianual. Con esta condicionante, no es posible afirmar con seguridad que en un determinado momento del futuro se podrá disponer de una determinada cantidad de recursos para un determinado uso o una determinada inversión.
Las condiciones que se acaban de hacer sirven de prólogo obligado para enmarcar el alcance y propósito del presente capítulo; mostrar que:
Dicho en términos más directos: el presente capítulo tendría por objeto verificar que lo propuesto por el Plan no violenta la lógica económica ni plantea demandas extravagantes o excesivas sobre las haciendas públicas o privadas, si no que, por el contrario, se mantiene en los límites de la prudencia.
El capítulo se estructura en tres epígrafes:
El capítulo precedente estimaba las cuantías de inversión urbanizadora requeridas para poner en condiciones de uso efectivo las distintas clases de suelo. El modo más directo de constatar la verosimilitud o viabilidad de esas cifras es el contrastarlas con lo que con ellas se consigue.
Para ello:
El resultado expresaría la repercusión de urbanización por metro cuadrado de edificabilidad. Los resultados agregados aparecen en el cuadro 1.
Los resultados son elocuentes: los costos básicos se sitúan como máximo en 5.500 pts./m2, con valores medios de entre 2.060 y 1.876 pts./m2 respectivamente. Aún admitiendo posibles sesgos a la alta, se sitúan evidentemente dentro de los márgenes fácilmente asumibles en los precios de mercado.
Se examinan separadamente diversos aspectos.
El conjunto de recursos necesarios, conforme a lo expresado en los capítulos 13 y 14 se sintetiza en el siguiente cuadro.
La cifra total de inversión es del orden de quinientos millones año en el primer cuatrienio y a quinientos veinticinco en el segundo. Esta cifra no incluye la obtención de suelos de sistemas generales que, conforme se ha dicho, no se monetariza por justificarse mediante contraste con los derechos de cesión a percibir en ejecución del Plan.
La capacidad actual de captación de recursos e inversión municipal puede deducirse del presupuesto de gastos e ingresos de 1.994, cuyas grandes cifras se resumen (en millones de ptas.) en el siguiente cuadro.
Estos datos muestran rasgos sumamente significativos:
Conforme se ha comentado en la introducción, la correlación entre gastos (inversiones) e ingresos de índole urbanística no es sorprendente. De hecho es consustancial con la dinámica del proceso urbano: la viabilidad de los recursos propuestos dependerá de los recursos que el propio desarrollo del Plan genere.
La cuantía de recursos futuros puede agruparse en tres grandes categorías:
A partir de sus cifras es posible estimar con razonable aproximación la cuantía de recursos urbanísticos que podrían estar disponibles en cada cuatrienio.La comparación de estos resultados con las necesidades de recursos formuladas en el cuadro 2 permite verificar lo plausible de las propuestas.
En términos de obtención de suelo, las cesiones a recibir en suelos urbanos y urbanizables equivaldrían , en el primer cuatrienio, a 43.84 hectáreas frente a un total de 21.9 hectáreas a obtener. Restarían por obtener 15.2 hectáreas en suelos no urbanizables ,cuantía en cualquier caso inferior al excedente potencial de, también, 21,9 hectáreas en suelos urbanos y urbanizables (43.8 - 21.9 = 21.9). Suponiendo, como primera aproximación, que cada cinco hectáreas de suelo no urbanizable equivaliesen a efectos de adquisición a una hectárea de suelo urbano - urbanizable, restaría un excedente de 17.5 hectáreas (21.9 - 21.9/5 = 17.5) de capacidad equivalente de cesión; capacidad que, como no es necesaria para la obtención de sistemas generales, se obtendría en cesión de aprovechamiento hasta un montante medio del orden de 140.000 UA´s.
Las necesidades de inversión para la ejecución de infraestructuras básicas, sistemas generales y equipamientos se situarían, para el primer cuatrienio, en 2.535 millones (1.321 + 1.214 = 2.635) frente a ingresos totales estimados en 23.634 (en comparación con los actuales equivalentes de 17.753 en un periodo de cuatro años).
La situación resultante es extremadamente clara: el aumento de ingresos municipales de índole urbanística permitiría sufragar la inversiones sin necesidad de reunir a monetizar las cesiones de aprovechamiento no consumidas por la obtención de sistemas generales. Con ellas el Ayuntamiento podría contar con recursos adicionales (en UA’s) para incrementar, complementar o acelerar las inversiones previstas y para desarrollar otros aspectos de política urbana, especialmente los relacionados con política de suelo, vivienda y tráfico, dotaciones, recuperación medio-ambiental urbana, y apoyo al asentamiento de actividades productivas.
Utilizando análogo esquema se constata que la capacidad de obtención de sistemas generales del segundo cuatrienio es superior a las necesidades: en suelos urbanos y urbanizables 54.8 frente a 26.2 hectáreas. Las 19.8 hectáreas a obtener en suelo no urbanizable (equivalentes a 4.0) dejan un excedente de 24.6 (54.8 -26.2-4 = 24.6) que corresponden a 170.00 UA’s disponibles.
Las necesidades de inversión estimadas como necesarias se situarían en 4.659 millones (3.455 + 1.204 = 4.659) frente a ingresos estimados en 29.024 (en comparación igualmente con los actuales equivalentes de 17.753 en un periodo de cuatro años).
El estudio de viabilidad económico-financiera municipal demuestra que las previsiones del Plan, reconocidamente limitadas a los mínimos estructuralmente necesarios, deja al Ayuntamiento en una posición muy favorable: parte de su capacidad de inversión y gran parte de los aprovechamientos urbanísticos a obtener por cesión podrían utilizarse, en los fines que la Ley autoriza, para ahondar o perfilar la política urbana; y, alternativamente, los resultados demuestran que existe suficiente margen como para que la viabilidad del Plan esté asegurada aun cuando no se llegasen a cumplir la totalidad de las previsiones de ejecución del Plan.
Asimismo demuestra que dispondría de capacidad bastante para hacer frente, con cargo las UA’s a que ha derecho, a participar en la ejecución de infraestructuras básicas de abastecimiento y saneamiento en mayor proporción a la estimada en el capítulo 13.
El siguiente cuadro presenta los datos agregados.
Las necesidades de inversión asignadas a otras administraciones e instituciones no se puede examinar en su conjunto. Es preciso desglosarla sectorialmente y analizar o comentar separadamente cada epígrafe. distintas previsiones. El resto de esta sección comenta separadamente los distintos conceptos en que se desglosa el cuadro 5:
Dos comentarios adicionales:
